Yeminli Mali Müşavir                                                                                                  Avukat 

 

Uluslararası ilişkiler, ekonomik gerçekler ve ihtiyaçlar, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin, kendi ülkeleri dışında yaşamalarını, yatırım yapmalarını ve işleriyle ilgili aktiviteleri gerçekleştirmek amacıyla kendi ülkeleri dışında taşınmaz mal edinmelerini gerekli kılmaktadır. [1] 2003 yılı ortalarından itibaren yabancı sermaye mevzuatında yapılan düzenlemelerle yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi de kolaylaştırılmıştır. Bunun sonucunda da 2003 yılında ülkemize gelen toplam 1 milyar 562 milyon dolarlık yabancı sermayenin 918 milyon dolarını yabancılara yapılan gayrimenkul satışları oluşturmuştur. [2]

Esas itibariyle yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin olarak, Köy Kanunu’nun 87. maddesinin yürürlükten kaldırılması dışında, yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Yabancı gerçek kişiler öteden beri ülkemizde taşınmaz edinebilmektedirler. Söz konusu değişikliklerle, yabancı gerçek kişilere olduğu gibi yabancı ticaret şirketlerine de, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak şartı ile taşınmaz edinebilme hakkı verilmiştir. Bu nedenle çalışmamızda daha ziyade yabancı şirketlerin taşınmaz edinebilme hakkı işlenmiş, yer yer yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinebilmesi hakkına da yer verilmiştir.

 

1982 Anayasası ile, mülkiyet ve miras hakkını da içeren temel hak ve özgürlükler, vatandaş gibi, yabancıya da tanınmış ve Anayasa’nın 16. maddesinde, temel hak ve özgürlüklerin yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceği belirtilmiştir. Anayasa’nın bu ilke ile gözettiği husus, özgürlükler konusunda yabancılar açısından getirilecek sınırlamanın milletlerarası hukuka uygun olması ve her halde bu sınırlamanın kanunla yapılmasıdır. Milletlerarası Hukuk da, devletlerin taraf olduğu ikili veya çok taraflı anlaşmalar, milletlerarası teamüllerle, medeni milletlerce kabul edilen ve temel hukuk prensiplerinde bulunan, iyi niyet, ahde vefa, kazanılmış haklara saygı, devletler hukukunun iç hukuka üstünlüğü  ilkeleri ve yardımcı kaynak sayılan ilmi ve kazai içtihatlardan oluşmaktadır.

 

Genelde devletler yabancıların, devletin asli-maddi unsurunu oluşturan ülkede mal edinmelerine bazı sınırlamalar koymuştur. Çünkü her devlet, kendi şartları çerçevesinde yabancıların taşınmaz mal edinmelerinin ortaya çıkardığı siyasi, iktisadi, sosyal ve hukuki sorunlar nedeniyle bu konuda bir takım sınırlamalar koyma gereği duymuştur. [3] Nitekim Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne bağlı I. Nolu Protokol’ün 1. maddesinde de devletler hukukunun genel prensipleri içinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyet haklarının kısıtlanabileceği kabul edilmiştir. [4] Ülkemizde de yabancıların miras ve mülkiyet hakları konusunda öteden beri bir takım sınırlar getirilmiştir.

 

Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak, dinlenmek veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ama bu hakkın her ülke için karşılıklı uygulanması gerekmektedir. Aksi halde toprak edinimi hakkı verilen ülke uyruğundaki yabancıya, bir imtiyaz tanınmış olur. Bu sorun devletler arasındaki ilişkilerde karşılıklı muamele (mütekabiliyet) esası ile aşılmıştır. Devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlarından biri ve uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracı olan karşılıklılık esası, en az iki devlet arasında uygulanan her birinin ülkesinde diğerinin vatandaşlarına aynı içerikli hakları karşılıklı tanımalarını ifade eden bir ilke olarak tanımlanmaktadır. [5]

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:

·           Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği  muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.

·           Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.

·           Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebilirler.

 

Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmeleri konusunda, Anayasada özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla beraber, Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. (mülga) maddesi ile, Köy Kanunu’nun 87. (mülga) maddesinde konuyla ilgili hükümler yer almaktaydı.

Köy Kanunu’nun yürürlükten kaldırılan 87. maddesi hükmü ile, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köy sınırları içerisinde taşınmaz edinimi kesinlikle yasaklanmıştı.

Tapu Kanunu’nun değiştirilen 35. maddesi hükmüne göre ise, yasal sınırlayıcı hükümlere uymak (Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri dışında olmak ve Köy Kanunu’nun 87. maddesi kapsamı dışında olmak şartıyla ) ve karşılıklı olmak koşulu ile sadece gerçek kişilerin taşınmaz edinimine izin verilmekteydi. Ancak yasanın 36. maddesi ile, yabancıların ülkede taşınmaz mal edinmelerine sınırlama getirilmesi doğrultusunda, belediye sınırları içinde olmak koşuluyla 30 hektardan fazla arazi edinimine izin verilmemekteydi. 

Kural olarak yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri yasaktı. Nitekim mevzuatımızda yabancı tüzel kişilere taşınmaz edinme hakkını tanıyan genel bir kural bulunmamaktaydı. Çünkü yabancı gerçek kişilere göre daha güçlü olan yabancı tüzel kişilere karşı her devlet, kendi ülkesinin egemenliği, güvenliği, sosyal, ekonomik ve siyasal nedenlerle taşınmaz mal ediniminde uzak ve katı bir tutum izlemekteydi.[6] Ancak Turizmi Teşvik Kanunu ve Petrol Kanununda bu genel esasa istisnalar getirilmişti. [7]

22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 4916 sayılı Kanunun[8] 19. maddesiyle değişik 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiştir.

19.07.2003 tarihinde yürürlüğe giren 4916 sayılı Kanunun 38. maddesiyle de, 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesi ve 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Tapu Kanununun yeni 35. Maddesi aşağıdaki şekildedir:

Tapu Kanununun 35. Maddesi’nde yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir. Yabancı bir devlet ile Ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorulmak suretiyle belirlenmektedir.

Kanuni sınırlamalar açısından yabancı gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri açısından da geçerlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir.

Yeni düzenleme ile:

·           Karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlamalara uyulmak şartıyla, yabancı uyruklu gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz edinme hakkı getirilmiştir. Yabancı ülkelerde kurulmuş olan ve ticaret şirketi statüsü taşımayan tüzel kişiler Türkiye’de gayrimenkul edinemezler (Örneğin vakıflar). Ülkemizle arasında karşılıklılık bulunan ülkeler EK 1’de, karşılıklılık bulunmayan ülkeler EK 2’de sayılmıştır.

            

·           Kanuni kısıtlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesinin yürürlükten kaldırılması ile yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz edinmelerine imkan tanınmıştır.

            

·           2644 sayılı Tapu Kanunu'nun mülga 36. maddesinde yer alan hükümler, 35. maddeye aktarılarak bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır

            

·           Öte yandan karşılıklılık şartının uygulanması da yeniden değerlendirilerek, uygulamada fiili olmakla birlikte birebir örtüşme yerine, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine tanınması esasi getirilmiştir (Tapu Kanunu md 35/1).

            

·           Ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye suretiyle bedele çevrileceği hükme bağlanmıştır (Md. 35/2).

            

·           Yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur. Kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla taşınmaz edinim miktarı da otuz hektarla sınırlandırılmış olup, bu miktarı geçen taşınmaz edinimi de Bakanlar Kurulunun iznine tabi kılınmış ve izin verilmemesi halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrileceği hükme bağlanmıştır (md. 35/3).

            

·           Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri lehine ülkemizde sınırlı ayni hak tesisinde karşılıklılık şartının aranmayacağı belirtilmiştir (md. 35/4).

            

·           Son olarak, kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı alanları belirlemeye Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu da (Md. 35/son fıkra)

hüküm altına alınmıştır.

 

Ülkemizde sadece bina mülkiyeti edinebilecek ülkeler Ek 3’teki listede gösterilmiştir. Listede sayılan ülkelerden birinde mukim olan gerçek kişiler ve şirketler karşılıklılık esası çerçevesinde ülkemizde sadece bina mülkiyeti edinme hakkına sahiptirler. Diğer gayrimenkuller üzerinde tasarruf hakkı ve sınırlı ayni hak tesisi bu kişiler için mümkün değildir (ek 3).

1062 sayılı Mukabele -i Bilmisil Kanunu uyarınca;

1939 tarihi itibarıyla, Türkiye'de Suriyelilere ait gayrimenkullerin satış veya benzeri yollarla devri ve ipotek işleri durdurulmuştur. Bu tarihten sonra Suriye uyrukluların Türkiye’de bulunan taşınmazları üzerinde maliklerin herhangi bir tasarruf yetkisi bulunmamakta olup, malları hazine tarafından idare edilmektedir. Suriye uyrukluların bu tarihten sonra satın alma suretiyle herhangi bir edinimleri söz konusu olmayıp, 1939 tarihinden sonraki edinimler sadece mahkeme kararı gereği yapılan tescil ve intikal işlemleridir. Dolayısıyla, Suriye uyrukluların ülkemizde herhangi bir taşınmaz almalarına da imkan bulunmamaktadır.

1954 tarihi itibarıyla, Bulgar uyruklulara ait taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakları ve intikal muameleleri sınırlandırılmıştır. Bulgaristan uyruklular ülkemizde taşınmaz edinemedikleri gibi ellerinde bulunan taşınmazları üzerinde de hiçbir tasarrufta bulunamamaktadırlar. 1954 tarihinden sonra edinilen taşınmazlar sadece mahkeme kararı gereği yapılan tescil ve intikal işlemleridir.

1961 tarihi itibarıyla, Arnavutluk uyrukluların ülkemizde iktisap etmiş oldukları taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakları ile intikal muameleleri sınırlandırılmıştır. Arnavutluk uyruklular ülkemizde taşınmaz edinemedikleri gibi ellerinde bulunan taşınmazlar üzerinde de hiçbir tasarrufta bulunamamaktadırlar. 1961 tarihinden sonra edinilen taşınmazlar sadece mahkeme kararı gereği yapılan tescil ve intikal işlemleridir. [9]

Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 29. maddesi ile Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden itibaren yabancı muamelesine tabi tutulurlar. Ancak doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış olup da sonradan Bakanlar Kurulu izni ile Türk vatandaşlığından çıkmış olanlar, ikamet, taşınmaz mal edinme, miras gibi konularda Türk Vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanmaya aynen devam edeceklerdir. [10]

Yabancıların gayrimenkul ediminde ortaya çıkacak vergiler, Türkiye mukimi olanların gayrimenkul ediminde ödedikleri vergiler ile aynıdır.

Keza bu gayrimenkullere ilişkin tasarruflarında ortaya çıkan kazanç ve muamele vergileri açısından da yerli yabancı ayrımı yoktur. Ancak yabancılara ait kazançlara ilişkin dar mükellefiyete ilişkin farklılıklar, gayrimenkul kaynaklı kazançlarda da geçerlidir.  

Kambiyo rejimi bakımından gerek kira geliri gerekse vergisel mükellefiyetler yerine getirilmek kaydıyla satış kârının transferi herhangi bir kısıtlamaya tabi değildir.

9. YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ İÇİN BAŞVURU YAPACAĞI MERCİ VE GEREKLİ BELGELER :

2644 sayılı Tapu Kanununun 26. Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.

Başvurular için gerekli belgeler şunlardır:

Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin ise, başvurularında pasaportlarını ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harçlar açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa “parselin yerinde gösterilmesi” işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır. [11]

Taşınmaz mal edinimi konusunda, Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkeler, karşılıklılık bulunmayan ülkeler , ülkemizde sadece bina mülkiyeti alabilen ülkeler, 13.08.2003 Tarih 867 sayılı genelge ile Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’nca 2003/12 nolu genelge ile güncellenmiş olarak aşağıda gösterilmiştir (EK 1, 2, 3).

EK 4’te gösterilen ülke vatandaşları ve ticaret şirketlerinin, ülkemiz sınırları içinde taşınmaz edinebilmesi için İçişleri ve Dışişleri Bakanlıklarından izin almaları gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen eklerde sayılan ülkeler dışında kalan ülke vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz edinim talepleri, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak bilgiye göre sonuçlandırılmaktadır .

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi Türk şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz;çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.

Başka bir anlatımla Türkiye’de kurulmuş bir şirket %100 oranda yabancı sermayeli de olsa Türkiye mukimidir ve herhangi bir Türk şirketi ile aynı kurallara tabidir. Bu nedenle yabancı sermayeli Türk şirketlerine gayrimenkul ediniminde uygulanan kurallar, diğer Türk şirketleri ile aynıdır. Zaten öteden beri Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancılar bir engelle karşılaştıklarında bir yabancı sermayeli şirket kurup, gayrimenkulü bu şirket adına almak suretiyle bu engeli aşmaktadırlar.

17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir.

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek ve mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuş şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.[12]

TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNAN ÜLKELER:

YUNANİSTAN- Yunan uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinimine yönelik talepleri halen yürürlükte olan ve bir iç yazışma niteliği taşıyan  22.3.2000 tarih ve 1361-121-T/302-317 sayılı genelge uyarınca sonuçlandırılmaktadır.

 
(Bu ülke vatandaşları ve ticaret şirketleri karşılıklılık esası uyarınca Türkiye’de sadece tapuda bina olarak tescil edilmiş olan gayrimenkulleri edinebilmekte, arsa ve arazi sahibi olamamaktadırlar.)

1. CİBUTİ
2. LÜBNAN
3. PAKİSTAN
4. TOGO
5. TRİNİDAD VE TOBAGO

---