Barınma insanlar için zaruri bir ihtiyaçtır. Bu ihtiyaç en eski tarihlerden itibaren kültürler ve medeniyetler arasındaki farklılıkların etkisiyle çeşitli şekillerde giderilmeye çalışılmıştır. İnsanlar, hayatları boyunca zamanlarının önemli bir kısmını geçirdikleri konutlarının durumuna özel bir önem atfetmişlerdir.  

 

Ülkemizde son birkaç yıldır hareketlenen gayrimenkul sektöründe konut piyasasının rolü önemlidir. Kriz yılları sırasında ertelenen konut taleplerinin düşen faiz oranlarının da etkisiyle yüksek bir potansiyelle piyasaya girmesi, konut arzının talebi karşılayacak düzeyde olmaması nedeniyle fiyatları bir anda yukarı çekmiştir.

 

Bu yazımızda, ekonominin lokomotifi konumundaki inşaat sektöründe önemli bir yeri olan konut teslimlerini ve buna ilişkin inşaat taahhütlerini katma değer vergisine bakan yönüyle değerlendireceğiz.

 

 

 

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun genel esaslarına göre ticari, zirai, mesleki nitelikteki her türlü mal teslimi ve hizmet ifası vergiye tabidir. Bu itibarla mal teslimi hükmündeki konut teslimleri de ticari nitelik taşıması halinde bu vergiye muhatap olacaktır.

 

Kişilerin özel mülkü mahiyetindeki konutların ticari mahiyet taşımayan arizi teslimleri katma değer vergisinin konusuna girmediğinden, net alanına bakılmaksızın konutların bu şekilde tesliminde katma değer vergisi uygulanmayacağı tabiidir.

 

Öte yandan, sosyal devlet olmanın gereği olarak anılan Kanunun bazı hükümleri ile bir takım konut teslimleri vergiden istisna edilirken belli ölçüye kadar olanlar da düşük (indirimli) oranda vergilemeye tabi tutulmaktadır.

 

 17/7/2002 tarihli, 2002/4480 sayılı Kararnamenin Eki Karara[2] göre;    

 

a)     Net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimleri,

 

b)     Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

 

c)     Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m²'ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,

 

% 1 oranında katma değer vergisine tabi tutulmuştur. Bunlar dışında kalan konut teslimi ve inşaat taahhütleri ise normal oranda (% 18) vergiye tabi olacaktır.

 

Yukarıda belirtilenlerden yalnızca a)  direkt olarak konut teslimlerine ilişkin bir vergi oranını göstermekte iken b) ve c)’de belirtilenler ise hizmet ifası niteliğinde taahhüt işlerini kapsamakta olup konut inşaası için gerekli olan unsurları içinde barındırdığından bunlardan da bahsetmekte yarar vardır.

 

Ancak yukarıda vergi oranı % 1 olarak tespit edilen mal teslimi ve hizmet ifaları ile bağlantılı olarak irdelenmesi gereken bir istisna hükmü vardır ki bu da Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 15 inci maddesinde yer almaktadır. Uygulama imkanı oldukça azalmış bu madde hükmüne göre, 29/07/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak;

 

a) Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

 

b) Sadece 150 m2' yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri,

 

katma değer vergisinden müstesnadır

 

Görüleceği üzere, söz konusu hüküm yapısı itibariyle geçici istisna niteliğindedir ve yalnızca belli tarihten önce yapı ruhsatı almış inşaatlara yöneliktir.

 

Buna göre, konut yapı kooperatiflerince üyelerinin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere yaptırılan okul, hastane, sağlık ocağı, ibadethane gibi yapılara ve kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelerin 150 m²’yi geçmeyen konut yapımına ilişkin inşaat taahhüt işlerinde;

 

-   Kooperatifin, kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşu veya belediyenin inşaat ruhsatının 29/07/1998 tarihinden önce alınmış olması halinde kısmi istisna hükümlerine göre,

 

-   Ruhsatın bu tarih veya daha sonra alınmış olması halinde % 1 KDV oranı uygulanmak suretiyle,

 

işlem yapılabilecektir.

 

38 seri no lu Katma Değer Vergisi Sirkülerine[3] göre, konut yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işlerinin katma değer vergisinden istisna olabilmesi veya bu işler için indirimli oranda katma değer vergisi uygulanabilmesi için;

 

-  Kooperatifin konut yapı kooperatifi olması,

     

-  İşin konut yapı kooperatifine yapılması,

 

-  Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması,

 

gerekmektedir.

 

İnşaat taahhüt kapsamına giren işler ise 49 seri no lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği[4] ile 5 seri no lu Katma Değer Vergisi Sirkülerinde[5] belirtilmiştir. Bu işlerin hepsinin veya birkaçının veya ayrı ayrı her birinin müteahhitler veya taşeronlarca konut yapı kooperatiflerine yapılması, duruma göre istisna veya indirimli vergi uygulamasına engel değildir. Müteahhitlerin konut yapı kooperatiflerine karşı üstlendikleri inşaat taahhüt işlerinin bir kısmını taşeronlara yaptırmaları halinde, taşeronun müteahhide verdiği hizmet normal oranda katma değer vergisine tabi olacak, müteahhidin kooperatife yaptığı inşaat taahhüt işi ise duruma göre vergiden müstesna veya indirimli orana tabi olacaktır. Ayrıca, müteahhitler tarafından konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde, inşa edilen konutların net alanının 150 m²'nin altında veya üstünde olması veya işyeri niteliğinde bulunması istisnanın uygulanmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kooperatiflerin, üyelerine işyeri teslimleri katma değer vergisine tabi olacaktır.

 

Tebliğ ve Sirkülerdeki açıklamalara göre istisna veya indirimli oran uygulamasından yararlanabilecek inşaat işleri arasında konut yapımı yanında çocuk parkı, bahçe gibi sosyal tesisler de yer almaktadır.

 

Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işlerine ilişkin istisnanın ya da duruma göre indirimli vergi oranının uygulanabilmesi için:

 

-   İşin sadece 150 m²'ye kadar olan konutlar için kanunla kurulan sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılması,

 

-   Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması

 

gerekir.

    

Buna göre, kanunla kurulan sosyal güvenlik kuruluşları veya belediyelerin 150 m²'den büyük konut veya iş yeri inşaatlarına ilişkin olarak yapılan inşaat taahhüt işleri normal oranda katma değer vergisine tabi tutulacaktır.

 

Katma değer Vergisi Kanununun 30/a maddesine göre, istisna kapsamına giren inşaat taahhüt işleri ile ilgili alış ve giderler dolayısıyla yüklenilen vergilerin, indirim konusu yapılması veya mükellefe iadesi söz konusu değildir. Bu vergiler işin mahiyetine göre gider veya maliyet unsuru olarak göz önüne alınabilecektir.

 

Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-k maddesine göre, konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri vergiden istisnadır. Bu husus, bir dönem hem bir kalkınma modeli olarak hem de sosyal ihtiyaçların belli ölçüde giderilmesine zemin hazırlamak üzere topluma özendirilen kooperatifçiliğe sağlanan vergi avantajı olarak değerlendirilebilir. Dikkat edilirse, bu istisnadan faydalananlar yalnızca konut yapı kooperatifi niteliğini haiz kooperatifler olup, kooperatifin üst birliğe üye olup olmaması söz konusu istisnadan yararlanmaya etki etmez. Diğer taraftan, istisna hükmü, konut yapı kooperatiflerinin yalnızca üye sıfatı olan kişilere, hangi ebatta olursa olsun konut niteliğini haiz teslimlerini kapsamaktadır. Bu itibarla, kısaca yap-sat veya kat karşılığı olarak nitelendirilen müteahhitten arsa malikine ya da piyasaya konut satışlarının bu istisnadan yararlanması mümkün değildir. Bu türden teslimler, konutun net alanına göre %1 veya %18 oranında vergiye tabi tutulacaktır.

 

Bu istisna nedeniyle, üyelerine konut edindirmek dışında başkaca bir faaliyeti olmayan konut yapı kooperatiflerinin katma değer vergisi yönünden mükellefiyet tesis etmelerine gerek bulunmamaktadır.

 

Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde Yasa Koyucu ve Bakanlar Kurulunun, konut teslimlerinin veya bu amaca yönelik hizmet ifalarının vergilendirmesinde sosyal devlet ilkesinden esinlendiği görülmektedir. Bu ilkenin uygulamasında, konut tesliminin kim tarafından yapıldığı, konut veya konutlara ilişkin sosyal çevre inşaasının kime taahhüt edildiği, teslim edilen konutun net alanının 150 m²’yi aşıp aşmadığı gibi değişkenlerden hareket edilmiştir.

 

Bu itibarla, yalnızca konut teslimleri açısından net alanın objektif kıstaslarla doğru olarak tespiti vergilemenin sıhhati açısından önem arz eder. Net alanın herkes tarafından aynı standartlarla belirlenmesine ilişkin olarak yayımlanan 9 seri no lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğine[6] göre, 150 m² net alanın hesabında, müstakil olarak kullanılacak her bir bina, kat ve bağımsız bölüm ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Katma Değer Vergisi Kanununun uygulanmasında «net alan» deyiminden, faydalı alan anlaşılacaktır. Faydalı alandan maksat ise, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır.

 

Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.

 

30 seri no lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğine[7] göre ise,

 

1)     Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesaplamasına katılmayacaktır.

 

2)     Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır. Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük veya depoların 4 m² yi, garajların 18 m² yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.

 

 

 

Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 57 nci maddesi “Konut Hakkı” başlığı altında, Devletin, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alacağı, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekleyeceği hükmünü taşımaktadır.

 

Konut, insanların barınma ihtiyacını karşılayan zorunlu bir ihtiyaçtır. Anayasamız bu ihtiyacın karşılanmasını belli çerçevede vatandaşa hitabeden bir “hak” olarak belirlemiş ve devletin bu hakkın yerine getirilmesi konusunda tedbir almasını emretmiştir. Devletin, konut ihtiyacının karşılanmasına dönük doğrudan veya dolaylı alacağı tedbirler vardır ki bunlardan biri de uygun vergilendirme politikası ve vergi araçları ile konut ediniminin ve arzının desteklenmesidir.

 

Bu itibarla, konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yaptıkları konut teslimlerinin vergiden istisna edilmesi, konut yapı kooperatiflerine veya sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılacak konut inşaat taahhütlerinin ve net alanı belli miktardan daha aşağı konutların “sosyal konut” sayılarak teslimlerinin indirimli oranda vergilemeye tabi tutulması bu türden vergisel araçlar olarak sayılabilir.

[1] (*) Maliye Müfettişi

[2] 30/07/2002 tarih ve 24831 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.

[3] 14/03/2006 tarihinde yayımlanmıştır.

[4] 20/07/1995 tarih ve 22349 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.

[5] 21/11/2003 tarihinde yayımlanmıştır.

[6] 31/12/2984 tarih ve 18622 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.

[7] 16/12/1988 tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.