Miras kalan ya da bağışlama yoluyla (ivazsız) edinilen arsayı, müteahhide kat
karşılığı verenler, aldıkları daireleri ne zaman ve kaç liraya satarlarsa
satsınlar, gelir vergisine tabi olmayacaklar
Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni
bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir
vergisi ödemeyecekler.
MALİYE NE DİYOR?
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, bu konuda bir sirküleri var.
Sirkülerdeki açıklama ve örnek aşağıdaki gibi:
“Gayrimenkullerin,
ivazsız şekilde (yani miras ya da bağış yoluyla) edinilmesi, değer artışı
kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen
gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak
alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir,
değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”
ÖRNEK: Bay (B),
veraset yolu ile intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir
bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında,
müteahhide vermiştir. Bay (B) müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet
daireyi, teslim aldığı yıl içinde satmıştır.
İvazsız olarak iktisap edilen
gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ‘ivazsız
iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen
gelir de değer artış kazancına tabi olmayacak (MB. GİB. GV. Sirküleri/76, 25
Mart 2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı).
OLAY NETLEŞTİ
Danıştay’ın öteden beri verdiği kararlar; veraset yolu ile edinilen arsanın
müteahhide kat karşılığı verilmesi karşılığı alınan dairelerin, dört yıl (1 Ocak
2007’den itibaren 5 yıl) içinde satılmasından elde edilen kazancın “değer artış
kazancı” olarak, gelir vergisine tabi olmayacağı şeklindeydi.
Maliye
Bakanlığı’nın görüş ve uygulaması ise aksi yönde olduğu için konuyla ilgili
ciddi sorunlar ve ihtilaflar ortaya çıkıyordu.
Maliye Bakanlığı yukarıdaki
sirküleri ile “miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen arsanın, kat karşılığı
müteahhide verilmesiyle edinilen dairelerin satılması olayının, ‘değer artış
kazancı’ olarak vergilendirilmeyeceğini” açıkladı.
Böylece Danıştay
kararları doğrultusundaki yaklaşımla önemli bir sorun giderilmiş oldu.
SATIN ALDIĞI ARSAYI MÜTEAHHİDE VERENİN DURUMU TARTIŞMALI
Miras ya da bağış dışında edindikleri yani satın alma yolu ile edindikleri
arsayı, müteahhide daire karşılığı verenlere gelince, onların vergilendirilme
durumu tartışmalı.
DANIŞTAY’IN GÖRÜŞÜ
Danıştay’ın kararları, arsanın edinme tarihinden itibaren beş yıllık süre
geçtikten sonra satılması halinde, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine
tabi olmayacağı yönünde (Bkz. Şükrü KIZILOT, İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi
Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, 17. Baskı, Ankara 2012).
MALİYE’NİN GÖRÜŞÜ
Maliye’nin olaya bakışı farklı.
- Arsa karşılığı alınan dairelerin,
yukarıda belirtilen beş yıllık süre geçtikten sonra tamamının bir kişiye
satılması, gelir vergisine tabi değil.
- Arsa karşılığı alınan dairelerin,
beş yıllık süre geçtikten sonra, aynı yılda birden fazla kişiye ya da birbirini
izleyen yıllarda satılması durumunda, bundan doğan kazanç “ticari kazanç” olarak
nitelendiriliyor.
Maliye’nin bu yorumundan, arsa karşılığı alınan
dairelerden ikisi ya da üçünün, 20 yıl sonra dahi “aynı yılda ayrı kişilere”
satılmasının ticari kazanç olarak nitelendirileceği anlamı çıkıyor. Arsa
karşılığı daire alınıp satılması, Türkiye genelinde çok yaygın bir uygulama. Bu
konunun da bir yasa değişikliği ya da miras kalan arsaların kat karşılığı
müteahhide verilmesi olayında olduğu gibi bir sirkülerle açıklığa
kavuşturulmasında yarar var.
Düşük eve düşük KDV kalkıyor
Gayrimenkul satışlarında öteden beri eleştiri konusu olan konutlardaki KDV
uygulaması, yeniden düzenleniyor.
Buna göre;
KONUT DIŞINDAKİ GAYRİMENKULLERİN SATIŞI
Yüzde 18 KDV uygulaması aynen devam edecek.
KONUTLARA KDV SÜRPRİZİ
Öteden beri süregelen uygulamaya göre, konut teslimlerinde;
- Net alanı
150 m2’ye kadar yüzde 1,
- 150 m2 ve üzerindekilere de yüzde 18 ,KDV
uygulanıyordu.
Şu anda TBMM’de olan bir yasa tasarısı ile, net alanı 150
m2’ye kadar olan konutların bazılarında KDV’nin yükseltilmesi amaçlanıyor.
Özellikle arsa dahil toplam değeri yüksek olan konutlarda, KDV oranının
artırılacağı açıklandı.
Bu tasarı yasalaşıp, oranları düzenleyen kararname
yayınlandığı zaman, daha önce proje veya kaba inşaat halinde iken konut
alanlardan, konutları henüz teslim edilmeyenler mağdur olacaklar. Konutun teslim
tarihi itibariyle yürürlükte olan KDV oranı esas alınacağı için yüzde 1 yerine
yüzde 8 veya 18 oranında KDV ödemeleri söz konusu olabilecek.
Yasa çıkarken,
bununla ilgili kararnamenin yürürlük tarihinden önce “kat irtifaklı arsa tapusu”
alanlara, yüzde 1 oranının uygulanacağının belirtilmesi, bu sorunu çözebilir.
Hasılat paylaşımının vergi avantajı
HASILAT paylaşımı olayında arsa, üzerine yapılacak daire ve dükkanların satış
hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında
müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor.
Bu olayda gerçek kişiye ait
arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV
ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var.
1.KDV AVANTAJI:
İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın
belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.
Ancak arsa
sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü
durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye
de tabi olacak.
2. GELİR VERGİSİ AVANTAJI:
a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle
Edinilmiş Olması:
Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi
sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.
Nedenine gelince
bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor. Maliye Bakanlığı miras
veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında
müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak
gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İd.Bşk. 76 No.lu Gelir V.
Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı).
b) Arsanın Satın
Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:
BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA
Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından
sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark)
“değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz.Gelir Vergisi Yasası,
Mük. Md. 80/6).
Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme)
bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak
gelir vergisine tabi tutulacak.
BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA
Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak
(arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak
sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir
vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak.
Vergi idaresi, kat karşılığı arsa
verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla
daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak
nitelendirebiliyor. Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor.
Kurumların aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışında KDV
BİR anonim veya limited şirketin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan
gayrimenkulün, satışı yine “KDV’den müstesna” olacak.
Ancak “gayrimenkul
ticareti yapan” kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları
gayrimenkullerin teslimleri, “istisna” kapsamı dışında tutulacak.
ŞAHISLARIN GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV
Öteden beri olduğu gibi KDV’ye tabi olmayacak.
Buna göre; Gülseren
Teyze’nin yıllar önce aldığı evini satışı, Turgut Bey’in dükkânını satışı,
KDV’ye tabi olmayacak.
Bu makalenin içeriği www.hurriyet.com.tr adresinden alınmaktadır.